La transmission d’un patrimoine immobilier peut être complexe, surtout lorsque l’on souhaite éviter les frais de succession élevés.
Dans cet article, découvrez comment le démembrement de propriété, conseillé par un notaire lors du Grand Rendez-vous de l’immobilier, peut vous aider à optimiser la donation de votre résidence principale à vos enfants.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui permet de diviser la pleine propriété d’un bien en deux parts distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire possède la valeur économique du bien, tandis que l’usufruitier a le droit de l’utiliser et d’en percevoir les fruits (loyers, si le bien est loué).
- Nue-propriété : Octroie au détenteur un contrôle limité sur le bien (il ne peut ni utiliser ni prendre des revenus), mais il a le pouvoir de vendre ou donner sa part dans certaines conditions.
- Usufruit : Donne au détenteur le droit d’utiliser et de profiter du bien, ainsi que d’en percevoir les revenus s’il y en a. Toutefois, l’usufruitier n’a pas le droit de vendre ou donner le bien sans l’accord du nu-propriétaire.
Le démembrement de propriété pour optimiser la donation à ses enfants
Charles Flobert, notaire intervenant lors du Grand Rendez-vous de l’immobilier, recommande le démembrement de propriété pour réaliser une donation efficace et avantageuse. L’idée est que vous puissiez transmettre la nue-propriété de votre résidence principale à vos enfants tout en conservant l’usufruit – c’est-à-dire le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus éventuels – jusqu’à votre décès.
L’abattement fiscal pour la donation entre parents et enfants
Il est important de rappeler que chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants un montant allant jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans en franchise d’impôt. Au-delà de cette somme, les droits de donation peuvent être considérables. Le démembrement de propriété permet ainsi d’optimiser cette transmission en diminuant la valeur de la part transmise.
Comment fonctionne le démembrement dans le cadre d’une donation ?
Lors de la donation, la valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier (le donateur). Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée. Ainsi, la valeur de la part transmise aux enfants dans le cadre de cette donation sera moins importante, ce qui réduira les droits de donation correspondants. À noter que l’usufruitier garde la possibilité de récupérer la pleine propriété à tout moment, si les conditions le permettent.
Les avantages du démembrement pour les donataires et le donateur
La donation avec réserve d’usufruit présente plusieurs avantages :
- Pour les enfants (donataires) : Ils bénéficient d’un abattement fiscal avantageux, d’une plus grande sécurité juridique et peuvent anticiper leur héritage.
- Pour le parent (donateur) : Il conserve l’usufruit du bien immobilier, peut continuer à l’occuper ou percevoir des revenus s’il est loué, optimise sa situation fiscale et facilite la transmission de son patrimoine.
