Il existe plusieurs moyens légaux en France pour exclure certains biens immobiliers de l’héritage, malgré l’obligation de respecter la réserve héréditaire.
La vente en viager, la création d’une SCI ou l’introduction d’une clause tontinière permettent de transférer la pleine propriété à un tiers dans certaines conditions.
1. La vente en viager : faire disparaître le bien immobilier de l’héritage
Selon les articles 1968-1983 du Code civil, lorsque vous vendez un bien immobilier en viager, vous transférez les droits de propriété à un acheteur tiers, appelé « débirentier ». Le débirentier doit verser une rente au vendeur, appelé « crédirentier », jusqu’à son décès. Selon les négociations, cela peut également être accompagné d’un paiement initial appelé « bouquet ». Le viager permet ainsi à un patrimoine immobilier de disparaître de l’héritage puisqu’il y a un transfert de propriété. Toutefois, si le crédirentier décède rapidement, le débirentier deviendra rapidement plein propriétaire du bien.
À noter : le crédirentier peut aussi souhaiter transférer la propriété de sa résidence principale par le biais d’une vente en viager afin qu’elle n’apparaisse pas dans sa succession. Cela peut se montrer plus avantageux pour le calcul de la réserve héréditaire.
2. La Société Civile Immobilière (SCI) : contourner les règles de réserve héréditaire
- Créer une SCI pour les droits d’associés
Vous pouvez contourner les règles de réserve héréditaire en créant une SCI, car celle-ci empêche toute demande de partage entre associés en cas de désaccord, puisque la société appartient à ses associés. Lors de la création d’une SCI, les associés doivent inclure une clause tontinière concernant les parts des associés survivants.
À noter : lorsqu’un associé décède, ses parts ne peuvent pas être incluses dans sa succession. Les biens immobiliers concernés ne seront donc pas pris en compte lors du calcul des actifs successoraux. Si la SCI a été créée uniquement dans le but de contourner les règles de réserve héréditaire, elle peut être invalidée.
3. La tontine : transférer la pleine propriété au conjoint survivant
- L’inclusion d’une clause tontinière dans l’acte authentique
Aussi appelée « clause d’accroissement », une clause tontinière peut être ajoutée dans l’acte authentique lors de l’achat commun d’un bien immobilier par un couple. Grâce à cette clause protectrice, le co-acquéreur survivant obtiendra rétroactivement la pleine propriété du bien. Le bien appartiendra ainsi au conjoint survivant et ne sera pas pris en compte pour l’héritage. La situation matrimoniale du couple ou l’existence de descendants du côté du défunt ne seront pas prises en compte lors du calcul des parts réservées.
